Upis zgrade u zemljišne knjige

Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora

povezivanje KPU i ZKPovezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora je postupak kojeg propisuje Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (NN 121/2013) u daljnjem tekstu Pravilnik, koji je stupio na snagu 30. rujna 2013. godine.

Povezivanjem zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, odnosno upisom zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama dobiva se uređeno zemljišno-knjižno stanje.

Nakon provedbe ovog postupka, u javne isprave će biti uneseni točni podaci o svim posebnim dijelovima zgrade (stan, poslovna prostorija, garaže, itd.), njihovim vlasnicima, površinama, kao i (su)vlasničkim udjelima, a na zemljištu će biti upisani stvarni vlasnici/suvlasnici zgrade.

Što je predmet postupka povezivanja?

Predmet postupka povezivanja je:

  • upis katastarske čestice
  • upis promjene izgrađenosti nekretnine na kojoj postoje posebni (etažni) dijelovi
  • upis posebnih (etažnih) dijelova nekretnina
  • upis prava vlasništva koja mogu biti predmet upisa u zemljišne knjige na toj nekretnini i njenim posebnim dijelovima i pripacima
  • upis prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine koja prava su stečena do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o zemljišnim knjigama
  • upis posebnih dijelova vraćenih ranijim vlasnicima po odredbama posebnog zakona

Tko pokreće postupak povezivanja?

Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora dužan je pokrenuti upravitelj nekretnine i u njemu sudjelovati u ime svih suvlasnika. Rok za pokretanje postupka je do 1.1.2015 godine

Prije pokretanja postupka povezivanja upravitelj je dužan pisano obavijestiti suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika o pokretanju postupka povezivanja, te troškovima i naknadama za postupak povezivanja

Postupak povezivanja pokreće se pred sudovima i drugim nadležnim tijelima.

Postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine na kojoj postoji vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, pričemu je u takvom slučaju upravitelj dužan sudjelovati u postupku.

Za zgradu u kojoj nije postavljen upravitelj, postupak povezivanja pokrenut će i u njemu sudjelovati vlasnici posebnih dijelova nekretnine.

Što je potrebno za pokretanje postupka povezivanja?

Prilikom podnošenja prijedloga potrebno je priložiti:

  • dokaz da je utvrđena građevna čestica, (npr. građevinska dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine - parcelacija zemljišta)
  • izvod iz katastra zemljišta o nekretnini (posjedovni list i kopija katastarskog plana)
  • u slučaju ako se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice, potvrdu nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice
  • ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi, odgovarajući geodetski elaborat - Usklađenje katastra i gruntovnice
  • međuvlasnički ugovor ili ispravu u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na istima koju sačini upravitelj
  • podatke o podulošcima iz knjige položenih ugovora (KPU)
  • ispravu na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis

NAPOMENE:

Za upis vlasništva posebnog dijela nekretnine koji nije bio upisan u knjigu položenih ugovora a stečen je na temelju propisa donesenih prije stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (1.1.1997.) nije potrebna pisana suglasnost svih suvlasnika te nekretnine, niti potvrda da je posebni dio samostalna uporabna cjelina.

Nakon upisa predmeta u urudžbeni brojevnik učinit će se vidljivim (plombom) kad je zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis, time da će se plomba staviti samo u zemljišnu knjigu u uložak glavne knjige gdje će se provesti upis ili upisati čestica na kojoj je sagrađena zgrada.

Tko će raspravljati i donijeti rješenje o postupku povezivanja?

Zemljišnoknjižni sud odlučuje o prijedlogu za povezivanje na temelju rasprave. Raspravu vodi i odluku donosi sudac pojedinac ili sudski savjetnik pod nadzorom suca, uz sudjelovanje zemljišnoknjižnog službenika.

Zemljišnoknjižni sud može odlučiti o prijedlogu za povezivanje i bez rasprave samostalno ili po prijedlogu podnositelja prijedloga ako su svi posebni dijelovi već upisani u nekoj od evidencija ili ako je iz stanja spisa moguće zaključiti da se prijedlogu može udovoljiti bez rasprave

npr.:

  • svi posebni dijelovi upisani su u knjizi položenih ugovora i glavnoj zemljišnoj knjizi, ali upis nije objedinjen;
  • svi posebni dijelovi upisani su u knjizi položenih ugovora, a upisi se mogu prenijeti u glavnu knjigu tako da prijenosom podataka budu obuhvaćeni svi posebni dijelovi;
  • svi posebni dijelovi upisani su u nekoj od evidencija, ali je potrebno samo dopuniti opis posebnog dijela;
  • prijedlogu su priložene sve isprave potrebne za donošenje odluke i slično.

U tom slučaju rješenje o povezivanju može donijeti i ovlašteni zemljišnoknjižni referent i sudski savjetnik.

Kako se upisuju pripadatci ?

Ako je međuvlasničkim ugovorom ili potvrdom o posebnim dijelovima iz članka 5. ovog Pravilnika utvrđeno da posebnom dijelu pripada određeni pripadak, a u ugovoru ili drugoj ispravi pripadak nije posebno naveden, zemljišnoknjižni sud može utvrditi da je time ispravljen nepotpun podatak o posebnom dijelu, te nije potrebno provoditi poseban dokazni postupak u odnosu na opis posebnog dijela.

Što se događa sa prostorima koji su prenamijenjeni ?

Posebni dijelovi koji su prenamijenjeni po svojoj namjeni, površini i slično, upisat će se u zemljišne knjige na temelju odgovarajućih akata o građenju i uporabi.

Ako vlasnici posebnih dijelova ne raspolažu ispravama na temelju kojih je došlo do promjena u posebnom dijelu, posebni dio će se upisati prema stanju koje je bilo kod izgradnje zgrade.

Kako se dostavljaju rješenja o upisu ?

Rješenja će se dostaviti svim upisanim vlasnicima posebnih dijelova nekretnine putem upravitelja zgrade, upravitelju stambene zgrade, svim drugim upisanim nositeljima knjižnih prava u knjizi položenih ugovora, odnosno zemljišnoj knjizi, tijelu nadležnom za katastar i Ministarstvu financija – Poreznoj upravi.

Rješenja će se objaviti na oglasnoj ploči zgrade za koju je proveden postupak povezivanja, s tim da je rješenje na oglasnu ploču dužan postaviti upravitelj zgrade.

Koji su pravni lijekovi ?

Protiv rješenja prema Pravilniku nije dopuštena posebna žalba, ali nositelji prava na posebnim dijelovima nekretnine imaju pravo podnijeti prijavu ili prigovor sukladno odredbi članka 188. Zakona o zemljišnim knjigama do isteka roka iz rješenja u skladu sa Pravilnikom.

Povodom prijave ili prigovora održat će se rasprava o prijavi, odnosno prigovoru i donijeti odluka sukladno odredbama članka 194. i 195. ZZK.

Tko plaća troškove ?

Troškove nastale u postupcima povezivanja snose suvlasnici nekretnine iz sredstava zajedničke pričuve.