Upis zgrade u zemljišne knjige

Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora

Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora je postupak kojeg propisuje Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (NN 121/2013) u daljnjem tekstu Pravilnik, koji je stupio na snagu 30. rujna 2013. godine.

Povezivanjem zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, odnosno upisom zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama dobiva se uređeno zemljišno-knjižno stanje.

Nakon provedbe ovog postupka, u javne isprave će biti uneseni točni podaci o svim posebnim dijelovima zgrade (stan, poslovna prostorija, garaže, itd.), njihovim vlasnicima, površinama, kao i (su)vlasničkim udjelima, a na zemljištu će biti upisani stvarni vlasnici/suvlasnici zgrade.

Što je predmet postupka povezivanja?

Predmet postupka povezivanja je:

upis katastarske čestice
upis promjene izgrađenosti nekretnine na kojoj postoje posebni (etažni) dijelovi
upis posebnih (etažnih) dijelova nekretnina
upis prava vlasništva koja mogu biti predmet upisa u zemljišne knjige na toj nekretnini i njenim posebnim dijelovima i pripacima
upis prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine koja prava su stečena do stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakona o zemljišnim knjigama
upis posebnih dijelova vraćenih ranijim vlasnicima po odredbama posebnog zakona

Tko pokreće postupak povezivanja?

Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora dužan je pokrenuti upravitelj nekretnine i u njemu sudjelovati u ime svih suvlasnika. Rok za pokretanje postupka je do 1.1.2015 godine

Prije pokretanja postupka povezivanja upravitelj je dužan pisano obavijestiti suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika o pokretanju postupka povezivanja, te troškovima i naknadama za postupak povezivanja

Postupak povezivanja pokreće se pred sudovima i drugim nadležnim tijelima.

Postupak povezivanja može pokrenuti i bilo koji od suvlasnika nekretnine na kojoj postoji vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, pričemu je u takvom slučaju upravitelj dužan sudjelovati u postupku.

Za zgradu u kojoj nije postavljen upravitelj, postupak povezivanja pokrenut će i u njemu sudjelovati vlasnici posebnih dijelova nekretnine.

Što je potrebno za pokretanje postupka povezivanja?

Prilikom podnošenja prijedloga potrebno je priložiti:

dokaz da je utvrđena građevna čestica, (npr. građevinska dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine - parcelacija zemljišta)
izvod iz katastra zemljišta o nekretnini (posjedovni list i kopija katastarskog plana)
u slučaju ako se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice, potvrdu nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice
ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi, odgovarajući geodetski elaborat - Usklađenje katastra i gruntovnice
međuvlasnički ugovor ili ispravu u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na istima koju sačini upravitelj
podatke o podulošcima iz knjige položenih ugovora (KPU)
ispravu na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis

NAPOMENE:

Za upis vlasništva posebnog dijela nekretnine koji nije bio upisan u knjigu položenih ugovora a stečen je na temelju propisa donesenih prije stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (1.1.1997.) nije potrebna pisana suglasnost svih suvlasnika te nekretnine, niti potvrda da je posebni dio samostalna uporabna cjelina.

Nakon upisa predmeta u urudžbeni brojevnik učinit će se vidljivim (plombom) kad je zemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis, time da će se plomba staviti samo u zemljišnu knjigu u uložak glavne knjige gdje će se provesti upis ili upisati čestica na kojoj je sagrađena zgrada.

Tko će raspravljati i donijeti rješenje o postupku povezivanja?

Zemljišnoknjižni sud odlučuje o prijedlogu za povezivanje na temelju rasprave. Raspravu vodi i odluku donosi sudac pojedinac ili sudski savjetnik pod nadzorom suca, uz sudjelovanje zemljišnoknjižnog službenika.

Zemljišnoknjižni sud može odlučiti o prijedlogu za povezivanje i bez rasprave samostalno ili po prijedlogu podnositelja prijedloga ako su svi posebni dijelovi već upisani u nekoj od evidencija ili ako je iz stanja spisa moguće zaključiti da se prijedlogu može udovoljiti bez rasprave

npr.:

svi posebni dijelovi upisani su u knjizi položenih ugovora i glavnoj zemljišnoj knjizi, ali upis nije objedinjen;
svi posebni dijelovi upisani su u knjizi položenih ugovora, a upisi se mogu prenijeti u glavnu knjigu tako da prijenosom podataka budu obuhvaćeni svi posebni dijelovi;
svi posebni dijelovi upisani su u nekoj od evidencija, ali je potrebno samo dopuniti opis posebnog dijela;
prijedlogu su priložene sve isprave potrebne za donošenje odluke i slično.

U tom slučaju rješenje o povezivanju može donijeti i ovlašteni zemljišnoknjižni referent i sudski savjetnik.

Kako se upisuju pripadatci?

Ako je međuvlasničkim ugovorom ili potvrdom o posebnim dijelovima iz članka 5. ovog Pravilnika utvrđeno da posebnom dijelu pripada određeni pripadak, a u ugovoru ili drugoj ispravi pripadak nije posebno naveden, zemljišnoknjižni sud može utvrditi da je time ispravljen nepotpun podatak o posebnom dijelu, te nije potrebno provoditi poseban dokazni postupak u odnosu na opis posebnog dijela.

Što se događa sa prostorima koji su prenamijenjeni?

Posebni dijelovi koji su prenamijenjeni po svojoj namjeni, površini i slično, upisat će se u zemljišne knjige na temelju odgovarajućih akata o građenju i uporabi.

Ako vlasnici posebnih dijelova ne raspolažu ispravama na temelju kojih je došlo do promjena u posebnom dijelu, posebni dio će se upisati prema stanju koje je bilo kod izgradnje zgrade.

Kako se dostavljaju rješenja o upisu?

Rješenja će se dostaviti svim upisanim vlasnicima posebnih dijelova nekretnine putem upravitelja zgrade, upravitelju stambene zgrade, svim drugim upisanim nositeljima knjižnih prava u knjizi položenih ugovora, odnosno zemljišnoj knjizi, tijelu nadležnom za katastar i Ministarstvu financija – Poreznoj upravi.

Rješenja će se objaviti na oglasnoj ploči zgrade za koju je proveden postupak povezivanja, s tim da je rješenje na oglasnu ploču dužan postaviti upravitelj zgrade.

Koji su pravni lijekovi?

Protiv rješenja prema Pravilniku nije dopuštena posebna žalba, ali nositelji prava na posebnim dijelovima nekretnine imaju pravo podnijeti prijavu ili prigovor sukladno odredbi članka 188. Zakona o zemljišnim knjigama do isteka roka iz rješenja u skladu sa Pravilnikom.

Povodom prijave ili prigovora održat će se rasprava o prijavi, odnosno prigovoru i donijeti odluka sukladno odredbama članka 194. i 195. ZZK.

Tko plaća troškove?

Troškove nastale u postupcima povezivanja snose suvlasnici nekretnine iz sredstava zajedničke pričuve.